• Mantenimiento Real es decir, cuando se ponen en contacto con nosotros y nos comunican que tienen alguna avería en algunos de los elementos.
  
• Mantenimiento Preventivo.
  
• Las responsabilidades civil y económica que a cada uno de los elementos que intervienen en el Mantenimiento podrían corresponder.
  
  

En estas tres áreas, en las que hemos dividido a nuestro criterio dicho tema, no cabe destacar que el mantenimiento real o el se produce día a día es el que atendemos con regularidades necesarias.

El estudio siguiente nos muestra una serie de elementos constructivos dentro del edificio, que hay que prever su mantenimiento  para que después  no ocurra lo que desgraciadamente ocurre. Al no tener un  MANTENIMENTO Preventivo los costos de su reparación  son de mucha mayor envergadura y en ese momento le dura crea un problema  a la Comunidad y al propio Administrador, al tener que evaluar unos presupuestos que difícilmente son comprendidos por sus propietarios, y además PREVENTIVO  ( Capítulo 1)
No creo que ningún Administrador en este tipo de Mantenimiento no lo resuelva en el plazo máximo de 24  horas, y siempre
gracias también a las empresas con las que fundamentalmente trabajamos.

El área del Mantenimiento Preventivo tiene grandes detractores circunstanciales, ya que prácticamente en esta parte de nuestro país sólo se piensa en apagar el fuego y no en prevenir antes que curar.

El mantenimiento Preventivo nos llevará a cambiar la mentalidad que tienen los comuneros cuando se realiza un presupuesto anual, y se incluya, por parte del Administrador, una serie de partidas que casi siempre son rechazadas por cuestión económica.
 
 Lleva consigo el malestar de la elevación o la emisión de cuotas extraordinarias.
Por los tanto, creo que es un tema muy importante para el buen desarrollo de la Administración de una Comunidad de Propietarios, incluir ya en los presupuestos generales infórmenes sobre el mantenimiento preventivo, así como los fondos necesarios para dotar esta partida; presupuesto que, de acuerdo con el tiempo del edificio, habrá que valorar de manera exhaustiva en las diferentes partidas que componen el servicio de mantenimiento.

Al hacerse cargo el Administrador de la finca, es recomendable llegar a una serie de controle que nos lleve al estudio real y total del edificio, su situación y su futuro. Las diferentes partidas de mantenimiento preventivo  que hay que realizar en el edificio, deben incluirse en los presupuestos generales e ir acumulando una cantidad necesaria para que no nos sorprenda cuando el problema se presente, así como para que se vea una gestión hábil y de futuro del Administrador.

Seguidamente, vamos a exponer un cuadro de falta principal de mantenimiento que a nivel general tiene un edificio.
     

REFORMA DE OFERTAS Y AZOTEAS

Desde que el hombre empezara a construir sus primeras casa para protegerse de la climatología adversa, el frío, la lluvia, el viento, etc., no ha parado en 5.000 años de desarrollar mejoras técnicas a la hora de protegerse contra ellas.
Hoy en día se ha avanzado mucho en el desarrollo de lo que en principio de lo que en principio eran toscas construcciones de adobe y madera realizándose viviendas dotadas de todo lo necesario para hacer más cómoda la habitabilidad.
Todo este desarrollo tecnológico-constructivo no es tá exento de dificultades frente al envejecimiento de los materiales y su desgaste con el medio.
Este desgaste se manifiesta de forma más grave en todas aquellas zonas del edificio que están expuestas directamente al exterior y que se ve incrementado en las zonas urbanas o industrializadas con la contaminación, provocando que las impurezas del anhídrido sulfuroso, que con la lluvia forman ácidos sulfurosos o sulfúricos, además  de neutralizar la alcalinidad promovida por los hidróxidos, reaccionen con el carbonatado cálcico. Ello puede dar lugar a la formación de cristales de yeso o compuestos de aluminio que conllevan aumentos de volumen y provocan el correspondiente desprendimiento del hormigón, afectando así a los recubrimientos de fachadas y cubiertas en todas su variedades.
Gracias a la investigación continua en este campo se han podido desarrollar materiales cada vez más preparados a tal fin, y en poco tiempo se ha pasado de encalar las fachadas a aplicarles pinturas de gran resistencia que no hacen preciso su mantenimiento anual, reparar fisuras, grietas y desprendimientos con morteros aditivos, emplear vendajes elásticos y tratando, en definitiva, los problemas puntuales de cada edificio de una forma técnica y precisa que garantice el buen estado de éste en el transcurrir del tiempo.

Esto mismo ocurre con las cubiertas. Las más tradicionales aquí en Andalucía son las de tejas o las de solería son las de tejas o las de solería de 14x28 en toba. Las primeras no han sufrido grandes modificaciones en cuanto a lo es el mantenimiento de las mismas, limitándose a una limpieza periódica y a la reparación puntual de algún elemento. En lo referente a la segunda, tendríamos que decir que los cambios han sido progresivos debido a que se han ido buscando soluciones al envejecimiento de la capa impermeabilizante que la forma y a los encuentros de la misma con parámetros, juntas de dilatación, juntas estructurales, cazoletas, etc.
Hoy por hoy, se pueden tratar básicamente de dos formas: una mediante el levantado de la solería y sus elementos y otra superficialmente sobre ésta. La diferencia entre un tratamiento y otro estriba en que el segundo admite un mantenimiento periódico y el primero no.

Centrándonos en los tratamientos de superficie, podríamos hablar de una amplia gama de productos, pasando desde las telas asfálticas autoprotegidas con aluminio gogrado hasta las más actuales, como pueden ser las realizadas con caucho crítico y fibra de vidrio. De esta última se hacen verdaderas chapuzas, bien por falta de información de los presuntos profesionales, bien por escatimar en los materiales o en el tiempo de realización de cada paso del tratamiento.

Un buen trabajo de impermeabilización con caucho acrílico y fibra de vidrio para por una limpieza de  forma química y con maquinaria de la solería, por la aplicación de capas de caucho, colocándoles la fibra de vidrio en forma de maya y aplicando un mínimo de 1,5 Kg/m2. Además del tratamiento de todos los encuentros de la solera, procederemos al cambio de cazoletas cuando éstas estén envejecidas o deterioradas y a la sustitución de juntas de dilatación o estructurales antiguas (que en muchos casos debido a la cristalización de las masillas asfálticas producen justamente el efecto contrario, par la cal fueron hechas al quedar este material rígido y duro impidiendo las dilataciones y contracciones, así como de los diferentes elementos, produciendo la rotura de los mismos) por unas nuevas en materiales exentos de betunes o alquitranes que aguantan mejor el envejecimiento, e incluso, el tratamiento de pretiles y castañetes.

Por último, podríamos decir que este tipo de tratamientos, como antes decíamos, admite un mantenimiento periódico, pudiéndose éste realizar cada cinco años, aplicando una capa de caucho en la superficie para combatir el desgaste y el envejecimiento del material, porque este tipo de soluciones viene indicadas para cubiertas dedicadas al transito normal de una azotea y no como un pavimento para todo uso.